Выселить арендаторов из нежилого помещения без договора аренды

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд

Выселить арендаторов из нежилого помещения без договора аренды

/ Жилищные споры / Как выгнать арендатора из нежилого помещения?

Просмотров 742

Нежилые помещения пользуются активным спросом как у ИП, так и у юридических лиц. Довольно часто объекты оборудуют под офисы, склады, магазины, производственные площадки. Это не только удобно, но еще и выгодно с финансовой точки зрения.

Однако аренда нежилого помещения не может длиться бесконечно: окончание договора аренды, задержка с оплатой, порча имущества, переоборудование нежилого помещения в жилое и прочие основания могут привести к выселению арендатора. Некоторым может показаться, что все просто – имеется причина и выселение происходит без проблем. Но порой выгнать арендатора без суда попросту невозможно.

Что делать в такой ситуации? Разберем основные моменты.

Вероятно, вам будет интересно узнать, как приватизировать нежилое помещение в жилом доме?

Основания

Различают два вида пользования нежилым помещением: законное и самовольное.

Первый случай стандартный – арендодатель (собственник) находит арендатора и заключает с ним договор найма недвижимости.

Если договора аренды нет – скорее всего это самовольное и незаконное использование нежилого помещения. Арендодатель действует на свой страх и риск, так как предоставляет объект без всяких гарантий. Логично, что с выселением могут возникнуть сложности.

В каких случаях можно выселить арендатора из нежилого помещения:

  1. Окончание срока действия договора аренды.
  2. Желание собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке – при условии, что сделка допускает такое действие.
  3. Признание соглашения об аренде недействительным – арендодатель возвращает полученные деньги, а арендатор освобождает нежилое помещение.
  4. Нежилой объект изымается для государственных (муниципальных) нужд.
  5. Арендодатель собирается перевести нежилое помещение в статус жилого.

Указанные основания требуют обязательного уведомления арендатора. Но бывают случаи, когда вместо уведомления используется претензия. Например, если арендатор нарушает пункты соглашения.

Собственник имеет право выгнать арендатора без уведомления (ст. 619 ГК РФ):

  • если предприниматель не платит арендную плату;
  • если ИП имеет задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода);
  • если выявлена порча имущества арендодателя;
  • если арендатор сдает нежилое помещение в субаренду без разрешения собственника;
  • если нежилой объект используется не по назначению (например, в качестве жилья).

Обычно встречается выселение арендатора за неуплату. Но, прежде чем прибегать к крайним мерам, желательно попытаться решить проблему разговором. Деловые люди всегда придут к компромиссу и постараются договориться без судебного вмешательства.

Как выселить арендатора без суда?

Добровольное изменение условий договора может служить основанием не обращаться в суд (ст. 450 ГК РФ). Скажем, если арендатор согласен на выселение, собственнику не придется прибегать к принудительным мерам.

Однако нужно уточнить, что НЕ может считаться «добровольным» выселением из нежилого помещения:

  • личные угрозы, выселение силой;
  • выставление вещей и оборудования арендатора;
  • смена старых замков, изменение кодов безопасности;
  • обесточивание нежилого помещения (отключение газа, света, воды).

Выявление подобных действий оборачивается иском уже против самого собственника. Даже если ему удастся выселить арендатора, последний подаст встречный иск и потребует возместить ущерб.

Пример:

Производитель натяжных потолков ООО «ПромКом» заключили арендный договор на использование нежилого помещения. Собственником недвижимости выступал ИП Ш.А. Аветисян. Срок действия соглашения составлял 1 год, после чего стороны могли перезаключить договор.

Спрос на услуги ООО «ПромКом» повышался, компания имела неплохие активы, но в связи с увеличением оборотов им потребовалось более просторное производственное помещение. ООО «ПромКом» уведомили Аветисяна о том, что не планируют продлевать договор аренды.

Хозяина недвижимости это устраивало – он уведомил предприятие, что дает им месячный срок на выселение. Вскоре ООО «ПромКом» освободили занимаемую зону и сняли площадку в другом месте.

Пошаговая инструкция

Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что для этого нужно?

  1. Во-первых, договориться о выселении без суда.
  2. Во-вторых, направить уведомление об освобождении нежилого помещения.
  3. В-третьих, расторгнуть договор аренды.
  4. Наконец, дождаться, пока арендатор съедет.

Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Впрочем, инициатором выселения может быть и наймодатель. Если арендатор согласен, выселение происходит по стандартному сценарию.

Уведомление о выселении

Обращаем внимание на официальное уведомление о выселении из нежилого помещения. Строгих требований к заполнению документа не предусмотрено. Настоятельно рекомендуем направлять письменные уведомления. Если передавать информацию устно, у вас на руках не останется никаких доказательств вещественного типа.

уведомления о выселении арендатора:

  • ФИО или юридические данные сторон (владельца и арендатора);
  • местоположение объекта (адрес, № блока, участка, строения, корпуса);
  • почему происходит выселение – обязательно указать на причину (например, передача объекта на государственные нужды);
  • срок, в течение которого арендатор должен освободить помещение;
  • дата в формате «чч.мм.ггг»;
  • подписи и печати.

Направить уведомление можно любым удобным способом: личная передача (под роспись), почтовый перевод (уведомление о вручении), через представителя (по доверенности).

Сроки

Очень важно прописать срок, в течение которого арендатор должен съехать из нежилого объекта. Если срок отсутствует, то применяют стандартный период – 30 дней с момента уведомления (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно столько отводится на выселение, а в случае затягивания собственник имеет право обратиться в суд.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд?

Диалог помогает далеко не всегда. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет внушительный долг. Если разговоры не имеют результата, приходится действовать в судебном порядке. Сразу скажем, что это достаточно сложный и длительный процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.

Пример:

Распорядитель нежилого помещения ИП Шайхутдинов заключил арендный договор с ИП Бурковским. Объект соглашения – нежилое помещение, оборудованное под склад бытовых вещей.

Осуществляя свою деятельность, ИП Бурковский решил передать помещение в субаренду ООО «Коммерс-Инвест». При этом арендатор не поставил в известность ИП Шайхутдинова, тем самым нарушив одно из условий договора.

Собственник узнал об этом и расторг договор аренды в одностороннем порядке. ИП Бурковский отказывался покинуть занимаемое им помещение, т.к. считал, что ничего не нарушил и действовал без корыстного интереса.

Владельцу нежилого помещения пришлось обращаться в суд за принудительным выселением арендатора. Требования были удовлетворены, суд признал, что ответчик не имел права сдавать объект в субаренду, не поставив в известность истца.

Порядок действий

Если предыдущий алгоритм действий не вызывает вопросов, то судебная процедура требует тщательного планирования действий.

Как выселить арендатора через суд:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию на словах.
  2. Направить претензию.
  3. Если ответ не получен или он отрицательный – составить исковое заявление и собрать доказательства.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Отправить пакет документов в Арбитражный суд.
  6. Выступить на судебных заседаниях.
  7. Получить копию решения суда.
  8. Обратиться к приставам за выселением арендатора.

Следует отметить, что вопросами выселения арендаторов из нежилых помещений занимаются арбитражные суды. Исковое заявление подается по аналогии с обращением в обычный судебный орган.

Процедура

Ситуации с арендаторами бывают разные – они отличаются в зависимости от характера исковых требований.

Особенности судебного выселения:

Если договор аренды расторгнут…

Хозяин уведомляет арендатора о прекращении прежних отношений. Следует указать, в течение какого срока нужно освободить нежилую площадь.

Если аренда была бессрочной…

Направить уведомление об освобождении жилого помещения – срок можно не указывать, т.к. закон предусматривает 30-дневный период (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если в течение указанного срока арендатор не покинет помещение, собственник подает исковое заявление.

Если арендатор нарушил условия договора…

Составить претензию и направить ее в адрес второй стороны. Выделяется срок, в течение которого арендатор должен устранить нарушения. Если этого не происходит, арендодатель прибегает к выселению в судебном порядке.

Список документов

Неоднородность исковых требований нуждается в подтверждении. Доказательством правоты истца служат документы, которые демонстрируют факт нарушения со стороны ответчика.

Какие документы понадобятся:

  • исковое заявление (количество – не менее 3 экземпляров);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия уведомления и/или претензии;
  • паспорт истца + копия;
  • выписка из ЕГРЮЛ – организациям;
  • доверенность – если вместо истца действует его представитель;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на нежилое помещение (см. «Как выглядит документ о приватизации квартиры«);
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • копия договора аренды;
  • документы, которые обосновывают выселение ответчика (выписка по лицевому счету, акт обследования нежилого помещения, акт об отчуждении объекта, заключение экспертов, фото–, аудио и видеоматериалы, переписки).

Заявителю предстоит собрать копии вспомогательных документов, а основные подкрепить оригиналами.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Общие нормы составления искового заявления закреплены в ст. 131 и 132 ГПК РФ – нарушение приводит к отказу в рассмотрении иска.

Обращение в Арбитраж должно содержать следующие данные:

  • наименование арбитражного суда;
  • исчерпывающие сведения об истце и ответчике (форма организации, юридический адрес, контактные данные, e-mail);
  • местоположение и кадастровые сведения о нежилом помещении;
  • кому и на каком основании принадлежит спорный объект;
  • информация о договоре аренды (когда заключен, кто выступает сторонами, права и обязанности, срок действия, санкции);
  • описание сложившейся ситуации;
  • какие требования истец выдвигает к ответчику, на чем основаны его доводы;
  • отсылка к нормативно-правовым положениям;
  • требование к суду – выселить арендатора из нежилого помещения;
  • перечень приложений (документов);
  • дата и подпись + печать организации.

Рекомендуем обратиться за консультацией к юристам. Наши правоведы помогут вам составить грамотное и обоснованное исковое заявление. Обращение за консультацией – бесплатное и выгодное для вас.

Вы можете скачать бланк и образец искового заявления о выселении из квартиры — на случай, если хотите избавиться от нежелательных квартиросъемщиков.

Госпошлина, расходы

Орган государственной власти примет обращение от истца только в случае оплаты госпошлины. Вопросы выселения из нежилого помещения вытекают из правоотношений изменения и расторжения договоров – госпошлина составляет 6 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Оплатить взнос можно на сайте арбитражного суда или с помощью банковской операции.

Судебная практика

Связанные с выселением дела представляют особую сложность для Арбитража. Обязанность освободить нежилое помещение возникает только после расторжения договора аренды. Если договор не заключался, наниматель обязан съехать незамедлительно.

Сложившаяся в наше время судебная практика наметила ряд нюансов:

  • если арендодатель не получил оплату за последующий месяц, он имеет право уведомить нанимателя о выселении уже с первого числа нового месяца;
  • если оплата была произведена заранее, выселение возможно, начиная с первого числа неоплаченного месяца;
  • если арендатор не принял уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд за принудительными мерами;
  • исковое заявление может подаваться как собственником, так и третьими лицами, чьи права нарушены (например, прокурором, государственным органом, субарендатором).

Заявитель вправе взыскать с ответчика расходы на ведение судебного процесса. Важно, чтобы суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Если признается только часть требований, стороны несут расходы в соответствии со своими притязаниями.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya/

Что такое нежилое помещение

Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.

Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:

  • не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
  • могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
  • соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.

Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.

Собственником нежилого помещения могут быть:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • государство, органы местного самоуправления.

Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.

Как выселить арендатора без суда

Самым простым способом выселить с занимаемой площади арендатора является его добровольное согласие ее освободить. Для этого арендодателю необходимо составить уведомление об освобождении нежилого помещения. Унифицированной формы для этого документа нет, поэтому составляется он в произвольной форме, однако обязательно указать:

  • данные арендодателя;
  • данные арендатора;
  • точный адрес объекта;
  • причины выселения;
  • срок (не менее 180 дней) для освобождения площади;
  • дата составления;
  • подпись и оттиск печати (для юридического лица).

Уведомление должно быть вручено арендатору под роспись. Это можно сделать лично, а можно направить почтой или передать через представителя. В любом случае у вас должно быть доказательство, что документ передан (почтовое уведомление, роспись получателя на вашем экземпляре уведомления, письменная расписка о получении).

Процедура досудебного урегулирования вопроса о выселении из помещения обязательна. Так как даже если она не увенчается успехом, то вы сможете предоставить в суд доказательства того, что желали решения проблемы мирным путем.

Пример. Для производства пиломатериалов ООО «Ареал» арендовало ангар, имеющий статус нежилого помещения у индивидуального предпринимателя Зарубина С.В. на срок 1 год.

Однако по истечении указанного периода договор продлен не был, а Зарубин С.В. направил требование об освобождении занимаемого помещения директору ООО «Ареал». В ответ на уведомление директор запросил у Зарубина срок для освобождения – 1 месяц.

Стороны смогли договориться и избежать судебных разбирательств.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

Если у вас не получилось договориться с арендатором о его выселении в добровольном порядке, то единственный выход – обращение в судебные органы. Необходимо соблюсти установленные законом требования, как к оформлению иска и сбору документов, так и к порядку действий на всех стадиях судебного разбирательства.

Порядок действий и процедура

Ниже приведен алгоритм действий, который необходимо соблюдать:

  • попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке;
  • сбор доказательств обоснованности выселения (свидетельских показаний, документальных подтверждений);
  • составление искового заявления в соответствии с требованиями ГПК РФ;
  • оплата государственной пошлины;
  • направление иска в судебный орган;
  • участие в разбирательстве;
  • получение решения;
  • обжалование решения (при необходимости);
  • выселение арендатора, в том числе и с привлечением службы судебных приставов.

Так как чаще всего споры о найме нежилого помещения происходят между юридическими лицами, то заявление необходимо направлять в арбитражный суд. Районный суд общей юрисдикции такие иски рассматривает только в случае, если обе стороны спора являются физическими лицами.

Госпошлина

Обязательным условием для того, чтобы иск был принят к производству органом судебной власти, является оплата государственной пошлины.

Так как спор о выселении из нежилого помещения относится к имущественным, но не подлежащим материальной оценке, то размер пошлины при обращении в арбитражный суд составляет 6000 рублей.

Оплатить ее можно заполнив платежное поручение на официальном сайте судебного органа. Возможные способы оплаты:

  • через терминалы оплаты;
  • через портал «Госуслуги»;
  • наличными в кассе любого банка;
  • безналичным способом.

Квитанцию об оплате государственной пошлины обязательно приложить к документам, направляемым в суд.

Документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые будут направлены в суд для подтверждения вашей правоты в конкретном споре. В зависимости от ситуации список документов может быть различным, однако обязательно должны быть:

  • иск в необходимом количестве экземпляров (по одному для каждой из сторон);
  • удостоверение личности истца или его представителя;
  • устанавливающие документы юридического лица;
  • нотариально заверенная доверенность;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • договор аренды;
  • документы, подтверждающие обоснованность требований о выселении;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • иные документы.

Стоит отметить, что документы, доказывающие необходимость выселения, могут быть совершенно различными. Например, если основанием является неуплата арендной платы, то предоставляются выписки по счетам, если аварийность жилья, то заключение специализированного органа и так далее.

Кто может обратиться в суд с требованием о выселении

Законодатель предоставляет возможность обратиться в суд с заявлением о выселении таким категориям:

  • собственник помещения;
  • третьи лица, чьи права нарушаются;
  • органы прокуратуры;

Лицо, не подпадающее под вышеперечисленные категории, конечно может подать заявление в суд, однако оно, скорее всего, не будет принято к производству.

Нужен юрист

Так как вопросы, связанные с выселением арендатора из нежилого помещения, имеют множество особенностей и нет двух абсолютно одинаковых случаев, то перед тем как принимать решение об обращении в суд бесплатно проконсультируйтесь со специалистами нашего сайта, связавшись с ними любым удобным для вас способом.

Не стоит самостоятельно заниматься составлением искового заявления и участием в судебном заседании, так как только опытный специалист в области жилищных споров сможет отстоять ваши права и выселить незаконных арендаторов. Воспользовавшись услугами юриста, вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya/

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры | Адвокат Мугин Александр

Выселить арендаторов из нежилого помещения без договора аренды

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.   

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie-preventivnye-mery/

Выселение арендатора из нежилого помещения

Выселить арендаторов из нежилого помещения без договора аренды

Юристы непреклонны – при выселении арендатора не обойтись без суда, если, конечно, действовать согласно действующему законодательству. «В рамках правового поля вопрос подлежит разрешению исключительно путем обращения в суд и полицию.

В действиях арендатора усматривается состав ряда уголовных правонарушений, в частности, самоуправство и мошенничество.

Кроме того, в судебном порядке можно взыскать задолженность и выселить арендатора из квартиры, расторгнув договор в связи с грубым нарушением его условий», – отмечает управляющий партнер АО Suprema Lex, адвокат Виктор Мороз.

Закон запрещает одностороннее расторжение договора аренды, и самовольное (либо с помощью полиции) выселение арендатора (например, с помощью взлома замка).

«Если вскрывать двери помещения и освобождать помещение от вещей арендатора самостоятельно, то это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора.

И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде», – предупреждает юрист АО «Безпалый и партнеры» Лена Петренко.

И хотя в юридической практике встречаются договора между арендатором и арендодателем, где предусматривается право арендодателя самостоятельно занять помещение, которое сдается в аренду, произвести опись имущества и вернуть вещи арендатору, даже в этом случае арендаторы подают на арендодателя в суд. «Судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, но это не спасает арендодателя от лишних расходов на адвоката, от нервотрепки, кроме того, в его пассиве – расход времени», – считает Лена Петренко.

Поэтому юристы рекомендуют сначала использовать все возможности для проведения переговоров с арендатором – вплоть до приезда к нему на работу, написания заявления в полицию для заведения дела по ряду правонарушений (самоуправство, мошенничество).

Если арендодатель идет путем заявления в полицию, то, скорее всего, затем ему придется отправиться в суд, чтобы расторгнуть договор в судебном порядке.

Впрочем, остаются шансы, что полиция проведет определенную работу, направленную на выяснение обстоятельств и дела и общение с нерадивым съемщиком жилья.

После чего арендатор самостоятельно покинет квартиру (но это не решит вопрос задолженности).

Судебная практика в таких делах говорит о возможности не только расторгнуть договор, но и потребовать от арендатора уплатить всю сумму задолженности.

Что касается отсутствия уплаты налогов, то юристы единогласны – этот факт не является поводом для признания договора ничтожным.

Но арендатор может шантажировать арендодателя тем, что при судебных разбирательствах информация о неуплате налогов вскроется, и тому придется заплатить подоходный налог и штраф.

«Санкции за нарушение порядка ведения учета доходов физических лиц предусмотрены ст. 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях и могут варьироваться от предупреждения до наложения штрафа в размере 136 гривен.

За несвоевременную уплату налога плательщику придется заплатить от 10 до 50 процентов от суммы не уплаченного вовремя налога. Независимо от наложения штрафа, сумму налога все же придется уплатить», – отметила Лена Петренко.

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда

Между мною, ИП и ООО «ХХХХХ» был заключен договор аренды принадлежащего мне нежилого помещения на 364 дня. По истечении 5 месяцев с обеих сторон было подписано Доп. соглашение о расторжении договора с 01 августа 2014 года.

Однако до сих пор арендатор не оплатил арендную плату за июль, помещение не освободил. Помещением не пользуется, оно закрыто, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение арендатора неизвестно.

У меня есть новый, выгодный мне арендатор, который готов заключить со мной договор аренды, но как мне быстро выселить прежнего арендатора.

Могу ли я вскрыть мое помещение для нового арендатора? Каким образом быстрее решить вопрос? Через арбитражный суд очевидно очень долго? Есть ли эффективные законные способы быстро выселить прежнего арендатора, ведь договор с ним расторгнут с 01 августа?

с уважением, Валерий

Уточнение клиента

Уважаемая Анна! Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора. Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение? И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора?

29 Августа 2014, 14:41

Ответы юристов (3)

Поскольку договор с арендатором расторгнут, то для того, чтоб использовать свое помещение (вскрыть его и сдать новому арендатору), препятствий нет и нет необходимости решать этот вопрос через суд.

А уже за взысканием долга можно обращаться в суд.

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Валерий! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите следующее:

у Вас договор формально расторгнут, неясно только по акту приема-передачи (передаточному акту) передавалось ли помещение обратно или нет, и вообще такой акт составлялся или нет?

Если нет, срочно составляйте, делайте уведомление о его подписании в срочном порядке, после чего (указываете) оставляете за собой право на вскрытие помещения.

Далее, после истечения даты с двумя свидетелями вскрываете помещение, причем делайте фото- видеосъемку, все описываете. Далее приказом (своим) устанавливаете стоимость хранение и храните до востребования. Естественно, затраты отнесете на нерадивого арендатора.

Естественно, также параллельно работаете с Арбитражным судом Новгородской области.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как выселить арендатора из нежилого помещения, если нет договора аренды?

Здравствуйте , у меня вопрос .Как выселить арендатора из не жилого помещения и если нет договора аренды? Спасибо.

Ответы юристов (1)

Добрый день, Дмитрий, если вы являетесь единственным собственником помещения, а с тем кто его в настоящее время занимает у вас нет договора аренды, то вы можете выселить от туда арендатора даже и без суда.

Напишите ему предупреждение о выселении, пошлите его заказным письмом с уведомлением, если он не подчинится, не внемлет предупреждениям вашим, то просто имеете право вы поменять замки на двери или полностью дверь, на ваше усмотрение.

Как выселить арендатора из нежилого помещения?

Два арендодателя (частные лица), владеющие по 1/2 доли в нежилом помещении сдают это помещение официально по договору аренды с ООО. После затопления помещения по вине арендатора, арендодатель1 поставил вопрос о расторжении договора и освобождении помещения в месячный срок. На что получил ответ от арендатора: т.к.

договор заключен с двумя арендодателями, то нужно такое же решение от арендодателя2. Арендодатель2 сначала согласился с доводами арендодателя1 подписать письмо-уведомление об освобождении помещения. Но со следующего дня пропал, телефон работает, на звонки не отвечает уже 4 дня.

Как арендодателю1 в такой ситуации добиться освобождения помещения.

Выселение из нежилого помещения

Согласно 610 статье Гражданского Кодекса РФ, любая сторона арендного договора вправе расторгнуть его до окончания срока действия. Данная статья гласит, что у арендодателя и съемщика есть в распоряжении 180 суток, чтобы уведомить другую сторону об этом. Делается это в письменном виде.

Если оба участника согласны обоюдно прервать действие договора, уведомление можно и не посылать. В этом случае съемщик не выплачивает неустойку, размер который равен месячной сумме аренды.

Собственник вправе выселить арендатора из нежилого помещения не уведомив его об этом, если:

  • Нарушил условия прописанные в договоре;
  • Если арендная плата не была оплачена вовремя. Или существуют неоплаченные коммунальные долги;
  • Нарушил общественный порядок. Данный факт должен быть зафиксирован органами правопорядка;
  • Порча имущества;
  • Без согласия арендодателя сдал объект в аренду;
  • Нежилое помещение не используется по указанному в соглашении назначению.

В случае возникновения противоречий между сторонами соглашения, необходимо обратиться в суд. Для этого потребуется составить иск, а также собрать необходимые документы, которые подтвердят слова истца.

Если не платит

Чтобы выселить из нежилого помещения физическое лицо, которое не платит налоги, необходимо направить ему письмо. В обращении указывается факт задолженности и срок, в течение которого арендатору необходимо погасить долг.

Если съемщик не оплачивал аренду более двух раз, арендодателю необходимо направить ему уведомление о выселении. В нем уведомить, что он вправе расторгнуть договор, а также указать срок, до которого арендатор обязан оплатить долг и освободить помещение. Рекомендуется приложить к обращению подписанное соглашение о расторжении договора.

Если договор расторгнут

Статья 450 ГК описывает общие основания, позволяющие одной из сторон расторгнуть договор аренды.

Арендодатель вправе аннулировать соглашение, если:

  • Съемщик не оплачивал аренду нежилого помещения более двух месяцев;
  • Арендатор причинил ущерб объекту сдачи;
  • Съемщик сдал нежилое помещение без согласия арендодателя;
  • Это предусмотрено в договоре.

Ссылаясь на перечисленные основания, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Обращение должно содержать требование о расторжении соглашения.

В случае одобрения заявления истца, договор расторгается и владелец вправе выселить арендатора из нежилого помещения.

Выселение без оснований

Выселение из нежилого помещения без предоставления другого жилья возможно. Для этого необходимо доказать, что арендатор нарушил требования соглашения.

С имеющейся доказательной базой следует обратиться в суд. Если судебное учреждение примет решение, что съемщик на самом деле нарушил условия договора, арендодатель вправе его выселить.

Жилищное законодательство не предусматривает иного порядка решения вопроса.

С предоставлением благоустроенного жилья

Согласно 85 статье Жилищного Кодекса РФ гражданин может быть выселен из помещения, если объект был признан нежилым. Такое решение принимает домоуправление. При этом ему должны предоставить другое, благоустроенное жилье.

Порядок выселения из нежилого помещения при предоставлении благоустроенного жилья:

  • Арендодатель за 6 месяцев уведомляет съемщика о выселении. Сделать это стоит при помощи заказного письма;
  • Новое жилье должно соответствовать всем нормам Жилищного Кодекса;
  • В случае добровольного согласия арендатора с этим — выселение из нежилого помещения происходит без суда. Стороны соглашения подписывают акт, на основании которого и происходит выселение;
  • Если съемщик отказывается от выселения, дело рассматривается судом. Арендатор обязан иметь серьезные основания для отказа, которые предоставляются суду.

Выселение через суд

Чтобы выселить арендатора из нежилого помещения через суд, необходимо составить исковое заявление.

Основания для составления иска:

  • Срок действия арендного договора истек. В этом случае арендодатель должен направить съемщику уведомление о том, что он не желает продолжать сотрудничество. В обращении указывается срок, в течение которого арендатор должен освободить строение. В случае отказа, владелец недвижимости вправе обратиться в суд;
  • Арендодатель желает прервать соглашение об аренде. Для этого съемщик должен нарушить условия договора. Перед тем как написать иск в суд, следует направить арендатору претензию;
  • У арендодателя изымают собственность.

Исковое заявление содержит следующую информацию:

  • Ф.И.О индивидуального предпринимателя или наименование компании, а также контакты сторон соглашения;
  • Адрес и основные характеристики объекта аренды;
  • Причина выселения;
  • Доказательства о выполнении досудебного порядка.

К исковому заявления следую прикрепить:

  • Чек, свидетельствующий об оплате госпошлины;
  • Свидетельство, подтверждающее права собственности на объект аренды.

Все рассмотренные случаи о выселении из нежилого помещения достаточно сложны. Рекомендуется воспользоваться помощью профессиональных юристов, которую вы можете получить оставив запрос на сайте.

Источник: https://germesrf.ru/vyselenie-arendatora-iz-nezhilogo-pom/

Адвокат Аврамов
Добавить комментарий