Образец запроса в архитектуру перевода земли в коммерческую

Перевод ИЖС в коммерческую

Образец запроса в архитектуру перевода земли в коммерческую

На Карте зонирования

  • Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

  • Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

    Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

  • Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
  • Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

    Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

    Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

    1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

      При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

      Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

      Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

      Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

    2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

    Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

    После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

    Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

    В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

    Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

    Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Для этого создана специальная комиссия.

    Если участок в поселке, то нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную).

    В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

    1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
      • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
      • Выписку из ИСОГД;
      • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
      • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, то договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
      • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
      • Паспорта собственников;
      • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

      Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

    2. Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
    3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.

      Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК.

      Пример публикации о проведении публичного слушания

      Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис.

      А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проать против перевода участка.

      Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

    4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, то обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.

      Участвовать и проать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет ание — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

      Голосование на публичных слушаний

    5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК . Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.
    6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

      Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

    7. Если будет положительное решение главы администрации, то собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.

    Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую категорию

    Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

    Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.

    1. Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

      Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия обычно около 50р.

      Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 400р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

      После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

      • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
      • Выписку/справку из ИСОГД;
      • Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования
      • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
      • Чек об оплате госпошлины.
    2. Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору.

      Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

    3. В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут.

    Источник: https://rzv74.ru/perevod-izhs-v-kommercheskuyu/

    Перевод земли из ИЖС в коммерческую в 2019 – цена, под магазин

    Образец запроса в архитектуру перевода земли в коммерческую

    Коммерческая деятельность завоевывает популярность среди простых граждан, которые ранее и не задумывались о ведении бизнеса. Приобретать специальные площади и магазины – дело накладное, поэтому все чаще люди используют имеющуюся у себя недвижимость.

    К примеру, у человека есть земельный участок под ИЖС, которое уже было запланировано. У него возникает вопрос, а можно ли осуществить перевод земли из одного статуса в другой? Это вопрос и будет рассматриваться далее, а также представится полный план действий.

    Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

    Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.

    Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

    Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

    Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

    Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

    • возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
    • офисные и производственные здания;
    • торговые центры;
    • спорткомплексы и социальные объекты.

    В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

    Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

    Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

    Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

    Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

    Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

    Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

    1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
    2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
    3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
    4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
    5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
    6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

    Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

    К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

    Какие нужны документы

    Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

    Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки. 

    К основному пакету документов относят:

    • кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
    • свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
    • план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
    • все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
    • паспорт собственника строения и земельного участка;
    • разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

    Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

    Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

    Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

    На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

    Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

    При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

    • при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
    • обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
    • последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

    В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

    Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

    Под магазин

    В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

    Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

    В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

    Как правило, начинающие предприниматели или уже опытные директора организаций осуществляют процедуру смены статуса с позиции юридического лица. Это значительно ускоряет процесс регистрации коммерческой деятельности на данной территории.

    Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

    • название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
    • данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
    • почтовый адрес фирмы;
    • организационно-правовой статус фирмы.

    Физические лица просто указывают свои фамилии и имена, а также паспортные данные.

    Такая подача заявления провоцирует несколько иной ход процедуры – землю статуса ИЖС автоматически переоформляют под магазин. Ход действий, как уже указывалось выше, не изменяется.

    Перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость – процесс длительный и затратный с финансовой стороны, поэтому перед принятием решения следует в точности продумать задуманное.

    А стоит ли? Особенно это важно, если вы впервые сталкиваетесь с коммерческой деятельностью – доходы могут не покрыть расходов.

    Правила застройки земельного участка под ИЖС расстояние между домами вы можете: найти тут.

    Про выделение земельных участков под ИЖС бесплатно рассказывается по ссылке.

    Источник: http://kvartirkapro.ru/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuju/

    Изменение целевого назначения земли: особенности, порядок и проблемы

    Образец запроса в архитектуру перевода земли в коммерческую

    Многих беспокоит проблема изменения целевого назначения земли. Вопрос достаточно важный, актуальный и местами проблемный.

    Проблемным данный вопрос стал не сейчас и берет начало с того момента, как был принят действующий Земельный кодекс в 2003 году.

    Согласно статье 49-1 Земельного кодекса Республики Казахстан заинтересованные граждане и негосударственные юридические лица могут подать ходатайства об изменении целевого назначения. Мы должны понимать, что ходатайство подается не просто в местный исполнительный орган (далее – МИО), а в МИО по месту нахождения земельного участка.

    Вместе с тем необходимо отметить, физические и юридические лица могут выбрать форму подачи ходатайства (заявления), то есть подать заявление на бумажном носителе либо посредством веб-портала «электронного правительства» или Государственной корпорации, другими словами – через ЦОНы.

    Срок рассмотрения заявления составлеют 30 календарных дней.

    Я акцентирую проблему оправданно, так как во многом заинтересованные граждане подают заявления не по адресу, этим они теряют время, заявления возвращаются либо вообще теряются.

    А в заявлении вы должны указать кадастровый номер вашего участка, запрашиваемое целевое назначение, площадь, номер и дату правоустанавливающего и идентификационного документа.

    Скажем, забыли указать запрашиваемое целевое назначение или кадастровый номер участка, заявление может быть оставлено без рассмотрения и возвращено заявителю.

    После регистрации вашего заявления в акимате документ направляется в орган по земельным отношениям и орган архитектуры и градостроительства на предмет определения возможности удовлетворения ходатайства, то есть изменения целевого назначения земли.

    Вышеуказанные органы рассматривают данный вопрос, исходя из утвержденной градостроительной документации.

    Другими словами, если в генеральном плане населенного пункта, проектах детальной планировки и проектах застроек на указанной территории не предусмотрены запрашиваемые вами виды деятельности, у вас с изменением целевки (целевое назначение. – Авт.) ничего не получится.

    При этом мы должны понимать еще одну важную деталь. Согласно п. 5 ст.

    9 Земельного кодекса Республики Казахстан при изменении целевого назначения земельного участка собственник земельного участка обязан выплатить в доход бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для измененного целевого назначения. Это, конечно, не касается участков, отведенных для целей строительства объектов, предусмотренных генеральным планом населенных пунктов. В остальных случаях физическим и юридическим лицам придется раскошелится. Другими словами, собственник земельного участка выплачивает разницу между кадастровой (оценочной) стоимостью, предусмотренной законодательством для измененного целевого назначения, и ценой, по которой этот участок ранее был приобретен у государства. Это чистый доход государства, который идет напрямую в республиканский и местные бюджеты.

    Кстати, согласно Стандартам государственной услуги утвержденные приказом МНЭ РК от 27 марта 2015 года № 272 прилагается акт кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка в случае необходимости выкупа земельного участка для последующего оформления идентификационного документа на измененное назначение земельного участка.

    После проведения расчетов ходатайство направляется на рассмотрение земельной комиссии акимата и согласование его территориальных органов.

    При этом в соответствии с подп. 3 п. 1 статьи 49-1 Земельного кодекса Республики Казахстан заявление об изменении целевого назначения земельного участка проходит согласование в государственных органах посредством государственных информационных систем.

    В частности, к информационным системам в этом случае относятся информационные системы государственного земельного кадастра и градостроительного кадастра. Необходимо отметить, если у согласующих органов отсутствуют эти системы, согласование проводится на бумажных носителях.

    Кстати, отметим, согласование проводится в органах архитектуры и градостроительства и органах земельных отношений.

    В частности, уполномоченные органы архитектуры рассматривают и направляют в 7-дневный срок в уполномоченный орган по земельным отношениям свое заключение о возможности удовлетворения ходатайства. Заключение о соответствии либо несоответствии испрашиваемого целевого назначения строго проверяется по градостроительной документации.

    Вместе с тем согласно Правилам организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных Приказом Министра МНЭ от 30 ноября 2015 года № 750, основным градостроительным документом, определяющим комплексное планирование развития населенного пункта, является утвержденный генеральный план населенного пункта.

    После этого уполномоченный орган по земельным отношениям в 7-дневный срок после получения заключения от органов архитектуры готовит и вносит материалы по земельному участку на земельную комиссию для рассмотрения.

    Если заключением органов архитектуры и градостроительства изменение целевого назначения земельного участка не представляется возможным либо не соответствует градостроительной документации, то, несмотря на заключение органов земельных отношений, решение земельной комиссии будет отрицательным.

    Здесь нужно отметить интересную деталь. Уполномоченным органом, который определяет возможность использования земельного участка по заявленному целевому назначению, является не орган по земельным отношениям, а органы архитектуры и градостроительства, что само по себе считаем неверным.

    Итак, после всех этапов согласования земельная комиссия дает заключение о возможности либо невозможности удовлетворения запрашиваемого изменения целевого назначения земельного участка.

    Необходимо отметить, вынесение земельной комиссии заключения является основанием вынесением акиматом соответствующего постановления об изменении либо отказе в изменении целевого назначения земельного участка.

    Если, несмотря на положительное заключение земельной комиссии, акимат вынес отрицательное постановление, что тоже возможно, оно обжалуется.

    Еще важная деталь.

    Для определения территории земельного участка, подлежащего изменению целевого назначения, на основе заключения земельной комиссии составляется земельно-кадастровый план земельного участка, расположенного в черте населенного пункта, для целей строительства.

    Данный план вносится в органы архитектуры и градостроительства с заключением земельной комиссии для подготовки проекта решения местного исполнительного органа в пределах компетенции об изменении целевого назначения земельного участка.

    В частности, уполномоченный орган по земельным отношениям после подписания протокола земельной комиссии в 7-дневный срок подготавливает и вносит на утверждение в акимат проект соответствующего постановления акимата.

    Необходимо отметить, вынесение акиматом постановления об изменении целевого назначения является основанием изготовления идентификационного документа на землю.

    В этом случае орган по земельным отношениям совместно со специализированным государственным предприятием, а в народе их именуют Гипроземом, переоформляет идентификационный документ – государственный акт на землю с измененным целевым назначением.

    В целом считаю необходимым совершенствовать нормы земельного законодательства, ограничивающие перечень категорий земель, где допускается изменение целевого назначения. При этом будет разумным определить перечень оснований, допускающий изменение целевого назначения на землях населенных пунктов.

    К сожалению, нет такого перечня, нет ограничивающих норм, нет механизмов, определяющих, какие земли не могут вообще подвергаться изменению целевого назначения.

    Вместе с тем требуется разработка правовых механизмов, запрещающих изменение целевого назначения на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Казахстан.

    Все помнят, когда некие умные граждане под предлогом сельскохозяйственной деятельности приобретали огромные сельскохозяйственные угодья, позже усилиями районных территориальных органов сегментировали, меняли целевые назначения для дачного строительства и продавали гражданам под застройку. Так мы получили незапланированные селитебные жилые зоны, где проживают не сотни, а тысячи людей, требующие проведения инженерных сетей, строительства дорог и социальных объектов.

    Эти события в пригородной черте столицы, Алматы, да и в других регионах страны, наглядно демонстрируют, что существующий механизм изменения целевого назначения земли несовершенен и требует новой методики, новых механизмов, ограничений.

    Только так мы можем обеспечить соблюдение норм законодательства и совершенствовать рыночные основы земельных отношений в стране.

    эксперт земельного права, юрист по земельно-правовым спорам Бакытжан Базарбек.

    Источник: https://kapital.kz/expert/52283/izmenenie-celevogo-naznacheniya-zemli-osobennosti-poryadok-i-problemy.html

    Как из земельного участка выделить земельный участок под коммерцию?

    Образец запроса в архитектуру перевода земли в коммерческую

    » Земля » Как из земельного участка выделить земельный участок под коммерческую застройку?

    Коммерческая деятельность приобретает все большую популярность среди простого населения. Ранее большинство среднестатистических граждан даже не задумывалось о том, что у них есть возможность открыть свое дело.

    Купить помещения или специальную площадь довольно накладно, по этой причине большинство людей стремиться выделить под данную деятельность часть объекта недвижимости, находящейся у них в собственности.

    Например, у гражданина есть земельный надел, попадающий под категорию ИЖС, на территории которого планировалось построить здание. Собственник задается вопросом: имеется ли возможность перевода земель в другую категорию? Ответ на данный вопрос, а также перечень действий, необходимых для проведения данной процедуры, вы найдете в данной статье.

    Как из земельного участка выделить участок под коммерческую застройку

    Одной из самых больших проблем, возникающих при попытке перевода землевладения из категории индивидуального жилищного строительства, является множество процедур согласования, через которые нужно пройти, а также необходимость привести в соответствие с генеральным планом и ПЗЗ пожелания гражданина, заказывающего подобную услугу.

    Первоочередная задача – получение согласия владельцев прилегающих наделов на проведение подобного мероприятия. В том случае, если большинство собственников поддержат инициативу постройки магазина на данной территории, на решение соответствующей комиссии это повлияет положительно.

    Кроме согласия соседей, получите разрешения от следующих государственных служб: Архнадзора, Водоканала, Роспотребнадзора, Экологов и некоторых других организаций. Запрос на перевод земель должен соответствовать зонированию местности, а также соблюдать правила землепользования и застройки, установленные в данном регионе.

    До того, как начать мероприятия по переводу земель в другую категорию землепользования, подумайте о том, позволят ли возможности землевладения получить положительное решение по данному вопросу, то есть разрешение на постройку сооружения, можно ли разместить коммерческий объект с соблюдением всех санитарных норм и требований ГПЗУ.

    Для перевода землевладения, находящегося в категории ИЖС, в коммерческую произведите следующие действия:

    • В первую очередь, согласуйте саму возможность данного перехода. Чтобы это сделать, подайте ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в отдел архитектуры. Часто данная возможность отсутствует. Самая главная причина этого кроется в том, что на территории участка возведено здание, для строительства которого не было получено разрешение. В этом случае «узаконьте» постройку через суд, для чего придется доказать право собственности либо снесите мешающее строение;
    • Если имеется вероятность перевода строения – приступайте к сбору необходимых для проведения данной процедуры бумаг;
    • Подайте заявление на перевод земельного надела, в которое обязательно внесите сведения о номере, под которым участок зарегистрирован в государственном кадастре, и номере паспорта землевладения, находящегося в статусе ИЖС;
    • Далее проведите необходимые экспертизы – на участок приедет соответствующая комиссия, которая даст оценку состоянию землевладения и грунта и их соответствию имеющимся документам, качеству и соответствию имеющихся зданий проекту строительства, проведет проверку границ и их правильного определения. Стоит учесть, что собственник землевладения приглашает работников различных отделов администрации, а также пожарного инспектора. Если все существующие обстоятельства соответствуют документам, то вы получите разрешение на переход;
    • Иногда необходимо будет присутствовать на публичных слушаниях;
    • На последнем этапе, если на руках имеются все подтверждающие документы, подайте бумаги, необходимые для получения нового статуса.

    Часто имеют место случаи, когда владельцы земельных наделов нарушают последовательность действий, а также халатно относятся к заполнению необходимых документов, допуская ошибки еще раньше. Например, получив разрешение на постройку дома, его владелец не ввел данное сооружение после окончания работ в эксплуатацию.

    Перед тем, как начать сбор бумаг, обратитесь в территориальный отдел, под юрисдикцию которого попадает территория, на которой располагается землевладение. Это является необходимым условием для запуска процесса получения разрешения на перевод земель.

    После получения разрешения, вместе с собранными бумагами отправляйтесь в местную администрацию, которая будет производить дальнейшее оформление. Сотрудники данного органа проводят все необходимые проверки.

    В основной пакет бумаг входят:

    • Номер участка ИЖС, присвоенный ему при регистрации в органах кадастра по результатам проведенных межевых работ;
    • Документ, подтверждающий право собственности. А также его копия, заверенная нотариусом;
    • План земельного участка – предоставляется при наличии зданий на территории землевладение и в том случае, если их возведение планируется в будущем. Данный документ позволит увеличить шансы выдачи разрешения на перевод;
    • Бумаги, при помощи которых можно подтвердить наличие регистрации возведенного строения – документ на собственность дома, паспорта (кадастровый и технический), разрешение на постройку, полученное ранее и др.;
    • Паспорт гражданина, в чьей собственности находится дом и земля;
    • Согласие владельцев участков, находящихся по соседству, на перевод.

    В этом списке указаны только основные документы, могут потребоваться и иные свидетельства – все зависит от индивидуальных особенностей процедуры.

    До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.

    Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:

    • Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
    • Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
    • Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
    • Территорию, предназначенную для прохода или проезда.

    Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации. Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями.

    Перевод участка в данную категорию осуществляется не на безвозмездной основе. Данная услуга является весьма дорогой.

    На размер денежной суммы, которую придется выплатить, влияют следующие факторы:

    • Необходимость донести до сведения граждан, проживающих на данной территории, информацию о публичных слушаниях, которые будут проводиться – оплатите размещение объявления в местном СМИ;
    • Подача запроса в Департамент архитектуры, в ведении которого находится данная территория – оплатите услуги главного архитектора, которые стоят довольно дорого;
    • Обращение в Земельный комитет и другие органы власти.

    Перед тем, как начать процесс перевода земель в данную категорию, оцените все плюсы и минусы данного мероприятия.

    Если есть возможность, сделайте бизнес-план коммерческой деятельности, которую планируется произвести. Сразу станет понятно, через какое время все затраты на возведение необходимых сооружений и перевод земель окупятся.

    Отказ в выделении земельного участка под коммерцию

    В законодательстве прописано, что отказать в запросе на перевод земель можно лишь в случае обнаружения ошибок в поданной документации, или в том случае, когда заявление пишет ненадлежащее лицо. Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь к квалифицированному специалисту.

    Юристы, практикующие в данной сфере, правильно составят обращение, которое будет передано властям, и проверят все документы на соответствие.

    Также получить отказ можно, если будут найдены какие-либо правонарушения, или переход конкретных земель в категорию коммерческих невозможен вовсе.

    Труднее всего преодолеть отказ, причиной которого послужило несоответствие пожеланий гражданина, подающего запрос, принятому генеральному плану, в соответствии с которым осуществляется развитие территории.

    Но в законе указаны все возможные причины данного события — узнайте их заранее.

    Источник: http://uropora.ru/zemlya/kak-iz-zemelnogo-uchastka-vydelit-zemelnyj-uchastok-pod-kommerciyu.html

    Адвокат Аврамов
    Добавить комментарий