Как проверить дееспособность продавца квартиры

Как проверить продавца квартиры?

Как проверить дееспособность продавца квартиры

У сделки купли-продажи квартиры множество нюансов. В общих чертах данный процесс мы описывали данный процесс в предыдущей статье. Данный материал посвящен проверке личности продавца, определению круга лиц, которые могут оспорить сделку, и возможным долгам по квартплате.

Проверка продавцов и их права на совершение данной сделки

Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап — проверка права продавца на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность продавца, иначе сделка будет признана недействительной.

Основные проблемы, связанные с продавцами:

  • Использование лжедоверенности.
  • Отсутствие согласия супруга(и) на совершение сделки.
  • Продажа квартиры недееспособным собственником.

Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.

Проверка юридической чистоты: способы расчёта и нюансы договора купли-продажи >>>

1. Проверка прав продавца на совершение сделки:

  • Изучение паспортных данных продавца (продавцов). Проверка удостоверения личности с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).
  • Выяснение, не состоит ли продавец (продавцы) в местном, областном или Республиканском розыске.
  • Выяснение в органах ЗАГСа наличие у продавца (продавцов) — супруга(и).

2. В случае действия продавца по доверенности — проверка его прав в качестве доверенного:

  • Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты, полномочия доверенного, подлинность нотариуса).
  • Если сделка совершается опекуном или попечителем — изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя, наличие разрешения (при его необходимости) на данную сделку органа опеки и попечительства.
  • Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности (подлинности) документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса — запрос в областную или республиканскую палату нотариусов. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на государственную регистрацию поддельных доверенностей, оформленных  несуществующими нотариусами.
  • Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).
  • Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность продавцу. Если он принимает деньги, подписывает договор, или заявление о произведенном взаиморасчете или же берет в крупном размере задаток по предстоящей сделки  — право на совершение данных действий должно обязательно быть прописано в доверенности. Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но  не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» повторно будет расплачиваться покупатель.
  • Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем — чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для мошеннических действий или злоупотреблений полномочиями. Например, мошенник может совершить продажу квартиры по доверенности от умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде. Известны и случаи криминальной — трагической судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.

3. Проверка согласия супруга на продажу недвижимости:

  • выяснение, состоит ли продавец в браке (необходима тщательная проверка, поскольку продавец может быть зарегистрирован в другом городе или области);
  • выяснение, состоял ли продавец в браке, и если да — то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного ведения хозяйства;
  • в случае выяснения подобных обстоятельств — получение нотариально заверенного письменного согласия супруга или доверенности от него (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.

К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку или её часть).

4. Проверка продавца на предмет дееспособности:

  • Выяснение, состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и/или наркологическом диспансерах;
  • Конфиденциальный сбор информации о продавце (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, состоящем на каком-либо учёте).
  • Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста, детей оставшихся без родителей и т. д.

Не стоит смущаться своей недоверчивостью в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться без жилья да ещё и без денег.

3 самые распространённые схемы мошенничества с недвижимостью >>>

Квартира с несколькими хозяевами: проверка семьи продавца

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки ещё более важна, чем изучение личности продавца. Кто ещё, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

  • Появление бывшего супруга имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
  • Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
  • Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
  • Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
  • Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
  • Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).
  • Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
  • Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

  1. Изучение данных о всех зарегистрированных правах лиц в этой квартире.
  2. Получение сведений обо всех лицах, прописанных и зарегистрированных на данной жилплощади в прошлом.
  3. Тщательное выяснение обстоятельств, связанных с убытием выписанных из квартиры лиц (где живут, не находятся ли в длительной зарубежной командировке или на учёбе в другом городе, другой стране, не проходят ли лечение в психо— и наркодиспансере, не находятся ли в доме инвалидов или престарелых, не находятся ли в местах лишения свободы и т. д.).Обратите внимание: случаи, когда сделку оспаривают лица, вернувшиеся из мест заключения, совсем не редки.
  4. Получение книги регистрации граждан о всех прописанных в квартире, проверка достоверности этих сведений.
  5. В случае, если продаётся квартира недавно умершего лица — полное изучение круга наследников (даже если прошёл срок вступления в наследство, кто-то из наследников может обратиться в суд с заявлением о восстановлении или продлении пропущенного срока).
  6. Проверка соблюдения прав несовершеннолетних при продаже квартиры, а также при осуществлении с ней предыдущих сделок. Получение на продажу разрешение органов опеки и попечительства.
  7. Определение круга лиц, имеющих на данный объект недвижимости какие-либо права (наследование, рента, аренда и т. д.). Выявление зарегистрированных обременений на продаваемую квартиру:

а) Имеются ли лица, не являющиеся собственниками жилья, но обладающие правом на проживание? (Например, при заключении договора о пожизненном содержании, договора аренды или имеется решение суда).

б) Не находится ли квартира под арестом?

в) Не находится ли квартира в залоге у банка или третьего лица (Сделка возможна, но только с согласия залогодержателя — кредитора).

Таким образом, в зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей. Приобретая такую недвижимость, следует быть особенно острожным. Лучше, кончено, подыскать другое жильё — но, если от данного варианта отказываться не хочется, не стоит отказываться и от дополнительной проверки.

Покупать ли квартиру в 2016 году: аналитика и рекомендации экспертов >>>

Долги по квартплате и другие обременения на квартире

Важный нюанс при изучении чистоты сделки — выяснение ситуации с долгами по квартплате. Если, конечно, у вас нет желания выступить в качестве спонсора и оплатить продавцу набежавших так триста или пятьсот тысяч тенге.

Теоретически, если предыдущий жилец не расплатился с долгами по квартплате, новый ничего платить не должен. Закон на его стороне: согласно п. 1 статьи 189 Гражданского Кодекса РК «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором…», а согласно п. 1 ст.

488 этого же кодекса  «Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии, определяемое в соответствии с показателями приборов учета, а при их отсутствии или временном нарушении — расчетным путем…»  так же согласно Закона РК «О жилищных отношениях» п. 3 ст.

18 «Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию…». При таких обстоятельствах можно сказать, что долги «висят» на бывших жильцах, а не на приобретённой квартире, и уж тем более не на её приобретателе если это не оговорено договором.

И если коммунальные организации атакуют требованиями по уплате долга, можно обратиться в суд и в прокуратуру.

Но… всё это в теории. На практике же долги по квартплате, оставшиеся от предыдущих жильцов, могут существенно испортить вам жизнь на ближайшие месяцы.  Потому что коммунальные организации будут атаковать квитанциями, и отключать свет.

Хуже того — в один далеко не прекрасный день вы можете обнаружить в ящике копию судебной повестки или чего ещё хуже заочного решения суда, а если вовремя не отмените или не обжалуете его — то у дверей квартиры «нарисуются» и судебные исполнители. И придётся долго и муторно судиться.

Учитывая, сколько сил и времени занимает судебная волокита, многие владельцы квартир, оказавшиеся в такой ситуации, предпочитают плюнуть и заплатить долги.

Достаточно представить, как при отключенном свете вы будете неделями и месяцами потрясать перед чиновниками Гражданским кодексом — и всякий придёт к выводу, что лучше покупать квартиру без долгов. Как вариант — договориться при продаже о снижении цены квартиры на сумму долга.

А чтобы продавец вас не обманул, при проверке на чистоту сделки обязательно проверяйте наличие долгов по квартплате и подлинность квитанций об оплате. Это тоже лучше поручить юристу — увы, есть прецеденты, когда покупателю подсовывали «липовые» квитанции.

Также необходимо проверить, не используется ли адрес квартиры в качестве юридического адреса какой-либо коммерческой фирмой.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7376/

Как проверить дееспособность продавца квартиры?

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Бывает, что после покупки жилья выясняется: продавец не во всем был честен или даже недееспособен. В итоге сделку признают недействительной, а горе-покупателю приходится возвращать свои деньги. Как избежать такой ситуации? Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В России отсутствует единая база недееспособных граждан. Ее частично восполняют данные Росреестра – орган может отказать в регистрации, если у него есть данные о недееспособности продавца.

Более того, со следующего года ведомство будет предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным, либо – ограниченно дееспособным» по запросу.

И все же, Росреестр не обладает всей полнотой данных о психически больных людях – в базе присутствуют, в лучшем случае, половина недееспособных владельцев жилья.

Без права на продажу

Решение о признании гражданина недееспособным принимает суд – при наличии психиатрической экспертизы. Таким гражданам, по решению суда, назначается опекун.

Только он имеет право распоряжаться имуществом недееспособного гражданина – с согласия органов опеки и попечительства (соответствующие условия прописаны в 32-й и 37-й статьях Гражданского кодекса РФ).

То есть, недееспособные вообще не имеют права самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Как сказано в 29-й статье Гражданского кодекса, недееспособность – это отсутствие возможности понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства.

Ограниченно дееспособными могут признать алкоголиков, игроманов, лиц, злоупотребляющих наркотиками – в общем, тех, кто своими «легкомысленными» действиями ставит свою семью в тяжелое материальное положение.

Эти лица могут распоряжаться своим имуществом лишь с письменного согласия попечителя, а в случаях сделок с недвижимым имуществом так же необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства.

Если недееспособный гражданин решил «провернуть» сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ — ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги.

Важно знать, что даже если человек продал недвижимость, а уже затем его признали недееспособным или ограниченно дееспособным по причине психического расстройства, то сделку могут оспорить – по заявлению опекуна, попечителя. Ст.

177 ГК РФ Если же, к примеру, гражданин реализовал свою жилплощадь, после чего его признали ограниченно дееспособным по причине алкоголизма или увлечения азартными играми, то признать сделку недействительной будет также возможно, но намного сложнее.

Недееспособностью владельцев жилья могут воспользоваться аферисты. Когда у больного происходит обострение, они «уговаривают» его продать им жилье. После чего – перепродают его ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Как уже было сказано, Росреестр не располагает исчерпывающими данными о психически нездоровых людях.

В сделке совершенной в простой письменной форме, нет квалифицированного свидетеля – нотариуса который бы видя подвох отказал в заключении договора, а подавая документы на регистрацию перехода права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ не вправе ставить под сомнение или выяснять дееспособность заявителя. Поэтому право по такой сделке скорее всего будет зарегистрировано. А конечный покупатель в таких случаях рискует остаться без денег и жилья. Купленное жилье в любом случае придется возвращать.

Единственное исключение из этого правила — пропущенный срок исковой давности, который для недействительных сделок составляет 3 года – с момента начала исполнения такой сделки, либо – даты, когда заинтересованное лицо узнало о начале ее исполнения.

Проверка на вменяемость

Потому, перед приобретением недвижимости эксперты советуют присмотреться к состоянию здоровье продавца, если внешний вид его вызывает определенные сомнения.

Вообще, по данным Всемирной организации здравоохранения, каждый пятый житель земли имеет то или иное психическое, либо поведенческое отклонение.

Что можно посоветовать покупателям? Привлекать в сделку юриста – нотариуса. На сегодняшний день это самый действенный механизм защиты прав покупателя.

Нотариус беспристрастен, обладает огромным опытом общения с людьми, нотариус не удостоверит сделку если у него появились сомнения, что сторона договора не понимает значения своих действий.

Добросовестность покупателя, в суде, определяется фактом участия в сделке нотариуса.

Кроме того, перед тем, как оформлять договор, имеет смысл лично встретиться с продавцом – из разговора, адекватности поведения человека, станет понятно, с кем вы имеете дело. Если есть сомнения – потребуйте у агента недвижимости предъявить доказательства, что продавец не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансере.

Наконец, заключая договор, указывайте в нем именно ту цену, которую вы платите за квартиру. В противном случае, истребовать все заплаченные средства будет крайне проблематично. Проконсультируйтесь с нотариусом — это бесплатно и уж точно не повредит вашим интересам.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2036236-2015-04-13-nuzhno-li-proveryat-prodavtsa-pered-pokupkoj-kvartiryi/

Псих или не псих

По закону все сделки по купли-продажи любого вида недвижимости должны совершаться между полностью адекватными и дееспособными гражданами. И если будет установлено, что один из участников сделки был недееспособным или частично утратил свою дееспособность, то договор купли-продажи будет признан недействительным.

По решению суда покупатель вернет обратно продавцу недвижимость, а тот, в свою очередь, обязан возвратить деньги. Но проблема будет состоять в том, что не факт, что на момент расторжения договора у второго участника сделки будут эти деньги. В итоге возврата можно ждать годами, а несостоявшийся покупатель останется и без средств, и без недвижимости.

Как и на каких основаниях гражданин признается недееспособным?

  1. Возрастная недееспособность. До момента совершеннолетия по закону гражданин не может принимать самостоятельные решения. А по достижению совершеннолетия он автоматически становится дееспособным, только если суд не установит обратное.

    В эту же категории относят и ситуации, когда человек слишком стар и в силу возраста не может адекватно руководить своими действиями.

  2. Недееспособность (полная, частичная) вследствие психического расстройства, когда человек не может правильно воспринимать действительность и отвечать за свои поступки.

По закону каждый гражданин РФ, достигший совершеннолетия, является дееспособным. Принять решение о недееспособности может только суд на основании предоставленных документов.

Подать заявление в суд могут только родственники, органы опеки или психиатрические учреждения.

Опасность для покупателя недвижимости

Нет абсолютно никаких правовых норм, обязывающих продавца недвижимости доказывать свою адекватность. Покупатель не может требовать справки и прочие доказательства адекватности продавца.

Но, с другой стороны, имеет смысл все же попросить эти документы.

Конечно, продавец имеет полное право отказать в этой просьбе, но тогда закрадываются сомнения, покупателю стоит задуматься заключать договор с этим человеком или нет.

1. Как уже говорилось — попросить принести справки из психоневрологического диспансера. Но этот момент не будет являться 100%-й гарантией, так как не секрет, что подделка справок из медицинских учреждений процветает.

Если справку вам предоставили, необходимо обратиться к нотариусу, который проверит подлинность, отправив в диспансер, выдавший документ, соответствующий запрос.

Но и здесь может появиться проблема, так как врачи не обязаны раскрывать эту информацию.

Источник: http://3dlip.ru/kak-proverit-deesposobnost-prodavtsa-kvartiry/

Дееспособность Продавца квартиры

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Последнее обновление: 27.07.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь мы постараемся выяснить самый деликатный вопрос при покупке квартиры – насколько наш Продавец вменяем. Другими словами, способен ли он отвечать за свои действия, дееспособен ли он?

Вообще, дееспособными должны быть обе стороны сделки, но так как на практике инициатором расторжения, точнее – оспаривания сделки, обычно, выступает Продавец, то о дееспособности Покупателя никто не заботится.

Дееспособность Продавца квартиры на практике принято подтверждать справками из НД и ПНД (в обиходе эти справки называют еще «справками о дееспособности»).

 Обе эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры, но риэлторы от имени Покупателя, обычно, просят Продавца взять эти справки, чтобы снизить риски Покупателя в этом вопросе.

На самом деле, даже обе эти справки всего лишь снижают, но не закрывают риск недееспособности Продавца квартиры.

Так как даже полностью дееспособный и адекватный человек может находиться в «невменяемом» состоянии (например, в состоянии аффекта) в момент подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП).

А для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.

Суть – совершая сделку, человек должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия. Как говорится – «быть в ясном уме и твердой памяти».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Если выяснится, что Продавец квартиры состоит на учете в каком-либо из этих диспансеров, то это не говорит о его безусловной недееспособности. Ведь, по закону, недееспособным или ограниченно дееспособным человек может быть признан только по решению суда.

И наоборот, если такое решение суда есть, то человек должен быть поставлен на учет в соответствующий диспансер.

Суд, признавший человека недееспособным или ограниченно дееспособным, должен уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина, с целью установления над ним, соответственно, опеки или попечительства.

Ввиду этого, информация из Органов опеки даст нам более точные данные о возможной недееспособности Продавца. Но на практике такую информацию из Органов опеки получить затруднительно (нужно иметь либо фантастическое обаяние, либо «корочки» сотрудника МВД).

Органы опеки и попечительства должны, в свою очередь, передать информацию о недееспособном или ограниченно дееспособном гражданине в Управление Росреестра (УФРС) для внесения этих сведений в единую базу данных прав на недвижимое имущество. Эти сведения затем можно обнаружить в специальной Выписке из ЕГРП (ЕГРН) – «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным» (подробнее – см. по ссылке). Правда, такой тип Выписки предоставляется только самому правообладателю.

Соответственно, мы, как Покупатель, имеем резон потребовать от Продавца получить такую Выписку из ЕГРП с данными о дееспособности самого Продавца.

Но проблема в том, что сведения о недееспособности владельцев квартир не всегда (пока еще) доходят до управления Росреестра.

Поэтому на практике для того, чтобы убедиться в дееспособности Продавца квартиры, риэлторы используют другие способы (см. ниже).

Покупка и продажа квартиры, находящейся в ипотеке (в залоге у банка). Как это делается – см. в отдельной заметке.

Как еще на практике проверяют дееспособность Продавца квартиры?

На практике, обычно, риск недееспособности Продавца закрывают другими способами.

Во-первых, побольше лично общаются с Продавцом с целью оценки его адекватности – ведь взрослого человека суд может признать недееспособным только вследствие его явного психического расстройства, что обычно видно при простом общении с человеком.

Краткое и вежливое знакомство с его окружением – родственниками, друзьями, сослуживцами, соседями – тоже может помочь определиться с его психической адекватностью. Можно навести справки о его текущей работе. Кое-какую информацию о Продавце иногда можно почерпнуть и из соцсетей. Человеку с явными психическими отклонениями сложно будет не оставить нигде следов об этом своем качестве.

Во-вторых, наличие у Продавца, например, свежевыданных водительских прав говорит о том, что он недавно прошел медкомиссию, и был признан годным к управлению транспортным средством. Это тоже косвенно подтверждает его нормальный психический статус.

В-третьих, организуют, наряду со справками НД и ПНД – заверение Договора купли-продажи (ДКП) квартиры у нотариуса.

Нотариус, в силу закона, обязан при заверении договора, удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. И нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе – материальную.

 Правда, проверка дееспособности Продавца квартиры у нотариуса ведется «на глаз» – путем обычного общения и оценки адекватности реакции человека (нотариус ведь не психиатр).

Но в случае судебного спора, нотариус будет официальным свидетелем на стороне Покупателя.

Кроме того, нотариус имеет оперативную возможность и полномочия самостоятельно запрашивать любую необходимую ему информацию из ЕГРН.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

И наконец, в-четвертых, если возникают сомнения (в т.ч.

у нотариуса) в адекватности и дееспособности Продавца, то в день подписания Договора купли-продажи квартиры, приглашают медицинского работника (врача-психиатра), который проводит освидетельствование Продавца, и официально (письменно) подтверждает свое заключение о его психическом состоянии на момент сделки. Такого рода услуги можно найти в СЕРВИСАХ.

В частности, такое практикуют, когда среди продавцов есть люди преклонного возраста. Положительное (письменное) заключение психиатра в момент сделки однозначно докажет любому суду, что покупка недвижимости происходила у дееспособного человека.

Но если Продавец ведет себя «немножко странно» (одевается как египетский фараон, гоняет злых духов по квартире, и т.п.), и при этом наотрез отказывается проходить психиатрическое освидетельствование, то от такой сделки лучше отказаться.

Мошенничество в сделках купли-продажи квартир. Поучительные истории из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Если же Продавец не скрывает, что он ограничен судом в дееспособности или вовсе лишен ее, то нам следует знать, что такую квартиру купить все равно можно, но с согласия его законного попечителя или опекуна (представляется документ, подтверждающий попечительство или опекунство), а также при наличии Разрешения Органов опеки и попечительства.

В этом случае, если Продавец ограничен в дееспособности, то он подписывает Договор купли-продажи квартиры сам (с подтверждением от попечителя), а если он полностью недееспособен, то за него ставит подпись его опекун, действующий от имени и в интересах своего подопечного, и с согласия Органов опеки.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, плотно пообщавшись с Продавцом, мы постарались выяснить, кто из нас больше похож на психа. Продавец в свое оправдание предоставил нам справки из обоих диспансеров, показал результаты своего теста на IQ, и продемонстрировал «корочку» сотрудника ФСБ.

Пришлось признать, что с психикой у него даже лучше, чем у нас, и мы готовы подписывать с ним договор.

Но только с ним лично, а не с его доверенным лицом.

А что если нам предлагают продать квартиру по доверенности?

Об этом далее.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/deesposobnost-prodavca/

Псих или не псих

Как проверить дееспособность продавца квартиры

По закону все сделки по купли-продажи любого вида недвижимости должны совершаться между полностью адекватными и дееспособными гражданами. И если будет установлено, что один из участников сделки был недееспособным или частично утратил свою дееспособность, то договор купли-продажи будет признан недействительным.

По решению суда покупатель вернет обратно продавцу недвижимость, а тот, в свою очередь, обязан возвратить деньги. Но проблема будет состоять в том, что не факт, что на момент расторжения договора у второго участника сделки будут эти деньги. В итоге возврата можно ждать годами, а несостоявшийся покупатель останется и без средств, и без недвижимости.

Как проверить дееспособность продавца квартиры?

1. Как уже говорилось — попросить принести справки из психоневрологического диспансера. Но этот момент не будет являться 100%-й гарантией, так как не секрет, что подделка справок из медицинских учреждений процветает.

Если справку вам предоставили, необходимо обратиться к нотариусу, который проверит подлинность, отправив в диспансер, выдавший документ, соответствующий запрос.

Но и здесь может появиться проблема, так как врачи не обязаны раскрывать эту информацию.

Вообще, по закону нотариус может только проверить документы на подлинность и выявить адекватность при личной беседе. Документы можно подделать, а оценка адекватности проводится слишком субъективно, только лишь на основании личной оценки нотариуса. Поэтому этот метод не совершенен и всех рисков не покрывает.

2. Попросить пройти продавца медицинское освидетельствование, и только после получения медицинского заключения соглашаться на проведение сделки. Если продавец будет всеми силами избегать этой процедуры, то стоит задуматься подписывать ли с ним договор.

3. Можно отправить запрос в ЕГРП и получить выписку из ЕГРП. Если у государственного органа есть информация о частичной или полной потере дееспособности гражданина, то эта информация отражается в выписке. Но эта мера должна применяться лишь в комплексе, так как не факт, что эти сведения каким-то образом попадут в ЕГРП.

Вообще, лучше изначально обращаться в агентство недвижимости, так как профессиональные риелторы помогут покупателю со всеми проверками и примут комплекс мер, предотвращающих составление договора купили-продажи недвижимости с недееспособным гражданином. Они, в силу специфики своей работы, могут даже визуально определить подделаны справки или нет, а также могут самостоятельно делать запросы в компетентные органы для проверки продавца.

Советы покупателям

Самое главное — не торопитесь заключать сделку, проверьте и юридическую чистоту квартиры, и дееспособность продавца. Если есть малейшие сомнения, то стоит вообще отказаться от сделки с данной недвижимостью и гражданином. Это проще, чем потом бегать по судам, доказывать свою правоту и ждать когда же будут возвращены деньги.

Обращайтесь сразу в агентство недвижимости, это не только значительно ускорит сделку и поиск подходящей недвижимости, но и сделает процесс покупки безопасным.

Если вы видите, что продавец злоупотребляет алкоголем или наркотиками, откажитесь от покупки недвижимости у него. Риск признания сделки недействительно слишком высок, в суде родственники продавца легко докажут его зависимость, суд признает сделку незаконной и аннулирует договор купли-продажи.

Может случиться и такое, что по каким-либо причинам в договоре купли-продажи фигурировала не вся сумма оформления, а часть, продавец и покупатель могу рассчитаться друг с другом без официального оформления определенной части средств. Тогда это будет еще больший риск, если продавец будет признан недееспособным, то покупатель сможет вернуть только те средства, речь о которых идет в договоре продажи.

Никогда не торопитесь заключать сделку, прежде обязательно все проверьте, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, только так вы заключите безопасную сделку.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/riski-pri-pokupke-kvartiry/psikh-ili-ne-psikh/

Проверка продавца недвижимости, +38 (099) 199 50 50, в Киеве

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Чтобы выгодно приобрести жилье, или недвижимое имущество другого предназначения, следует обратиться к специалистам, ведь это дело требует идеального знания рынка в определенный момент и профессионализма наивысшей степени.

Именно из-за этого, если есть в планах купить недвижимость, не стоит прибегать к самостоятельному поиску и обращаться по частным объявлениям, которых есть большое количество не только на каждой доске объявлений, но и в интернет пространстве. Существует огромный риск столкнуться с шарлатанами, которые обманут и глазом не моргнут.

А учитывая тот факт, что приобретение квартиры, особенно в Киеве – серьезный шаг, требующий огромных финансовых трат, не стоит экономить средства на услугах профессионалов, это просто глупо, ведь, как известно, скупой платит дважды.

Наша компания защитит Вас от разного рода продавцов, не чистых на руку, и от проблем, связанных с приобретением недвижимого имущества. С нами Вы купите частный дом или квартиру в столице Украины на выгодных условиях, причем, Вам не надо будет тратить бесценное время и нервы.

Как проверить продавца квартиры

Прежде чем перейти к оформлению предварительного договора купли-продажи квартиры, покупатель обязательно должен проверить такую информацию:

  • Документы (полномочия, доверенности), которые были выданы за пределами Украины.
  • Полномочия по доверенности, если продается доверенным лицом.
  • Проверка подлинности доверительных документов.
  • Наличие психических отклонений. Чтобы избежать проблем, а также признания недействительности сделки, покупатель должен потребовать у продавца справку, подтверждающую, что его психическое состояние в норме. Конечно, дабы избежать вероятности подделки или получения такой бумаги путем коррупционных манипуляций, лучше всего, последовать в психиатрическую лечебницу вместе. Особое внимание следует уделить лицам преклонного возраста, это и понятно.
  • Проверить, состоит ли продавец на учете в психиатрической лечебнице. Дееспособность продавца, особенно, если он уже преклонного возраста. Законодательство Украины предусматривает вероятность непризнания сделки, если она совершена субъектом, не способным понимать и осознавать, что он делает. Причем, не обязательно, чтобы гражданин признался недееспособным, будет достаточно того, что он был неадекватным в момент, когда подписывались основные бумаги. По решению суда, сделка с таким человеком может быть признана недействительной.
  • Собрать данные у друзей и соседей.

Выше изложена лишь малая часть данных об индивиде, которые следует собрать, прежде чем приобретать у него недвижимость.

Надо ли проверить продавца  перед покупкой квартиры

Проверка квартиры с юридической точки зрения – неотъемлемая часть сделки с недвижимым имуществом.

Именно этим и занимаются покупатели: проверяют, сколько, и какие лица прописаны на жилплощади, какие правоустанавливающие документы имеются у продавца.

И практически никто не обращает своего внимания на индивида, продающего недвижимость, а ведь очень часто, именно из-за изъянов личности, сделка может признаться недействительной, поэтому проверять личность продавца обязательно нужно.

Еще один очень важный нюанс, который обязательно стоит учитывать – юридический статус лица, которое продает квартиру, есть ли у него муж/жена (зависимо от пола).

Если жилищная площадь – совместная собственность, то для беспроблемной продажи будет необходим документ, подтверждающий отсутствие претензий супруга/супруги.

И здесь не играет особой роли, на кого именно оформлено недвижимое имущество.

Если продавец действует по доверенности, надо быть максимально внимательным и сосредоточенным. Изучите полномочия, которые прописаны в доверительной бумаге, дает ли право она данному лицу на подписание такого важного договора и получение финансовых средств. Найдите контактные данные лица, выдавшего доверенность, и лично пообщайтесь с ним, установите законность документации.

В обязательно порядке, внимательно изучите паспорт и ИИН продавца, проверьте, действителен ли он, нет ли там помарок и исправлений, вклеены ли фотографии, по истечению определенного возраста.

Следует помнить, что паспорт действителен, если все фотографии вовремя вклеены, иначе удостоверяющий личность документ не будет действительным.

  А проведение сделки купли-продажи по недействительному паспорту приведет к судебному разбирательству, или же приостановке регистрации, а это чревато последствиями.

Вы хотите узнать, как проверить продавца квартиры, офисного помещения/здания, частного дома или земельного участка? Обращайтесь в нашу организацию! Приветливые и компетентные консультанты обязательно помогут Вам с этим вопросом!

Источник: https://expert.notarius.ua/kyiv-dovidka/proverka-prodavtca-nedvijimosti.html

Как проверить продавца квартиры. Обзор бесплатных сервисов

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Как проверить продавца квартиры?

Проверяем квартиру и продавца. Перед покупкой квартиры каждый покупатель просто обязан провести проверку сделки на юридическую чистоту, чтобы в дальнейшем не лишиться своих денег.

Проверка состоит из двух этапов: проверка истории квартиры и проверка самого продавца квартиры. Проверку можно провести самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональному юристу по недвижимости.

Если по какой-либо причине вы не можете обратиться за помощью юриста, эта статья поможет вам правильно осуществить проверку своими силами.

В этой статье мы рассмотрим следующие вопросы:

  • проверка паспорта продавца квартиры
  • проверка доверенности
  • проверка дееспособности продавца
  • проверка продавца – юридического лица
  • дополнительные проверки.

Как проверить паспорт продавца квартиры

Проверка паспорта в принципе не должна вызвать у вас затруднения, но требует некоторых знаний и логического мышления. Проверка проводится в 2 этапа: вначале визуально изучается сам паспорт, вторым этапом идет проверка через онлайн-сервис действительности паспорта гражданина.

Итак, при визуальном осмотре необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • сверяем фото на паспорте с его владельцем
  • возраст человека и дата выдачи паспорта – паспорт в России подлежит замене при достижении совершеннолетним гражданином возраста в 20 и 40 лет. Путем сверки даты рождения и даты выдачи паспорта вы узнаете, действующий или не действующий паспорт у продавца. Если паспорт «просрочен», тогда при регистрации сделки в Росреестре вам будет выдан отказ.
  • изучаем страницы с регистрацией продавца по месту жительства
  • изучаем страницы со сведениями о супруге и детях. Если квартира приобретена в браке, обязательно наличие нотариального согласия супруга продавца об отчуждении недвижимости. Если квартира была приватизирована, то при наличии детей в паспорте продавца, необходимо провести проверку на вопрос о возможном нарушении прав детей при приватизации жилья.

  Приватизация квартиры или ее части

После визуальной проверки, стоит проверить действительность самого паспорта. Это делается с помощью сервиса ФМС России http://services.fms.gov.ru/

Если всё в порядке, на этом проверку паспорта продавца можно считать законченной.

Как проверить доверенность на продажу квартиры

Не редко встречаются сделки, когда ее совершает не лично собственник, а его представитель, действующий на основании доверенности.

Помните, доверенность для сделок с недвижимостью должна быть удостоверена нотариусом!

Никогда не пренебрегайте проверкой доверенности, потому что большинство афер с квартирами осуществляется по поддельным доверенностям.

Нотариальной палатой России создан специальный бесплатный сервис для проверки нотариальных доверенностей, который находится по адресу:  www.reestr-dover.ru С его помощью можно узнать информацию об отмене доверенностей.

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Проверка дееспособности гражданина – довольно щекотливый вопрос, поскольку 100% гарантии получить невозможно. Но проводить проверку всё равно нужно. Как это сделать?

Самый простой способ, это спросить у продавца о наличии у него водительского удостоверения. В соответствии с законом для получения водительского удостоверения гражданин обязан предоставить в органы ГИБДД справки из наркологического и психиатрического диспансеров. Это является подтверждением его дееспособности.

Этот простой способ позволяет получить ответ только на 50 %. Если у вас есть сомнения в продавце, самым надежным способом будет попросить предоставить его вышеуказанные справки, выданные в день подписания договора купли-продажи квартиры. Но даже этот способ гарантирует только 99%. Поэтому, остерегайтесь покупать жилье у лиц сразу вызывающих недоверие.

Как проверить продавца, являющегося юридическим лицом

Если продавцом квартиры является юридическое лицо (ООО, ЗАО, АО, ОАО и т.п.), необходимо убедиться в его правоспособности, полномочиях директора и т.д.

Для проверки потребуйте у продавца копии учредительных документов: Устав, решение об избрании руководителя, свидетельство о регистрации юр.лица и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

  Быстрострахование. Страхование недвижимости и авто

Незаменимым помощником при проверке юр.

лиц является бесплатный сервис «Сведения о государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйств» созданный Федеральной налоговой службой России и находящийся по адресу: https://egrul.nalog.

ru/ Введите номер ИНН или ОГРН продавца и вы получите подробную справку об этом юр.лице: когда создано, юридический адрес, кто учредители, кто директор и т.п.

Обобщив собранную информацию, вы сможете сделать вывод о существовании и добропорядочности продавца-юридического лица.

Очень важный момент: если сделка по отчуждению недвижимости для продавца является крупной сделкой, в обязательном порядке требуется решение участников общества об одобрении такой сделки, оформленное в установленном порядке, либо справка о некрупности, если сделка не является крупной.

Как еще можно проверить продавца квартиры?

Вышеописанные способы проверки в принципе являются достаточно исчерпывающими и позволяют сделать вывод о возможности приобретения квартиры у данного продавца. В ряде случаев можно посоветовать дополнительные проверки, которые мало кто проводит, но они могут спасти вас от ошибочного шага.

Итак, какие еще бывают дополнительные проверки продавца:

  1. проверяем платежеспособность продавца. Для этого используем бесплатный сервис службы судебных приставов-исполнителей по адресу: http://fssprus.ru/iss/ip С помощью этого сервиса можно узнать о долгах любого человека, юридического лица или индивидуального предпринимателя.

    Наличие продавца в базе должников может свидетельствовать о недобросовестности или безответственности человека, что ставит под сомнение совершение сделки с ним.

  2. Бывают случаи, когда квартира или иной объект недвижимости является предметом судебного спора, о котором утаивает продавец. В этом случае стоит провести поиск информации по картотекам судебных дел.

    Если продавцом является юр.лицо, воспользуемся бесплатным сервисом «Картотека арбитражных дел» по адресу: http://kad.arbitr.ru/ где по названию юридического лица можно получить информацию об имеющихся судебных делах с участием этого юр.лица.

  Система ипотечного кредитования в России

Если продавцом является физ.

лицо, в этом случае необходимо зайти на сайт районного суда города, в котором расположена квартира (или на сайт областного суда) и попробовать через форму поиска поискать фамилию или адрес квартиры в сведениях о судебных процессах.

Если не удается это сделать, попробуйте воспользоваться поисковой машиной Яндекс и Google, которые хранят в своей памяти миллиарды страниц из Интернета, среди которых может быть и страница из судебного дела. Для правильного поиска свой запрос вводите в кавычках, например: «Иванов Иван Иванович Москва» или «Москва Красная площадь дом 1».

Вот такие этапы нужно пройти самостоятельно, чтобы проверить продавца квартиры и убедиться в юридической чистоте предстоящей сделки купли-продажи.

На самом деле это всего лишь часть полноценной проверки сделки, поскольку необходимо также проверять сам объект (квартиру), документы на квартиру, подготовить правильный договор купли-продажи квартиры и т.п.

С другими этапами проверок вы можете ознакомиться в статьях «Как покупателю проверить юридическую чистоту сделки», «Статьи о безопасности сделок с недвижимостью», образцы документов можете найти здесь или скачать наш «Сборник договоров для сделок с недвижимостью».

Существует еще множество нюансов, о которых не возможно рассказать в рамках одной статьи. Поэтому рекомендуем обращаться за проверкой юридической чистоты сделки к профессиональным юристам по недвижимости. Это сэкономит вам время и деньги.

Источник: 74nedvizhimost.ru

Читать еще:

Источник: http://74nedvizhimost.ru/news/kak-proverit-prodavca-kvartiry-obzor-besplatnyx-servisov.html

Адвокат Аврамов
Добавить комментарий